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建物劣化診断のQ&A

初めての大規模修繕工事を控えた管理組合様から建物劣化診断について、よくあるご質問をご紹介します。

Q1.外壁タイルの劣化数量はどのように確認するのでしょうか?

A: 通常劣化診断は仮設(足場やゴンドラ)無しで行います。仮設を用いた全数調査の方が劣化数量精度は優れています。しかし高額な仮設費用が掛かります。
施工業者から見積もりを取る際に使用する設計段階での劣化数量は、仮設なしで目視、打診可能な範囲で確認し、全体的な数量を想定して計上します。

工事が始まり施工業者が仮設設置後に全数調査をし、ホームドクターが数量を確認することで実数を確定します。このように検査のための仮設費用をかけずに数量を把握します。

想定数量と実数に相違がある場合は増減清算項目として数量チェックし、清算します。
このような手法で管理組合様の出費を削減します。

Q2.劣化調査の調査位置プロット図は作成しますか?

A: 特に要望が無い限り作成しません。勿論調査位置に関しては報告します。

先の通り全数調査を要請することから足場の無い不確定要素の状態での重複した書類作成費用を省略することで管理組合様の出費を削減します。
工事が始まり、足場が設置された後に施工業者がプロット図を作成し、ホームドクターが確認して施工業者から管理組合様に提出されます。

Q3.塗装やシールは塗り直したり打ち替えたりするのになぜ塗装の付着強度試験やシールの引っ張り試験を行なうのでしょうか?

A: 付着強度や中性化試験を行い、塗り重ね仕様か、既存塗膜剥離後塗り直し仕様かを選定アドバイスする必要があります。シールの既存性能と既存組成を調べ適切なシール材を選定しアドバイスする必要があります。

Q4.劣化診断で資材メーカーから協力を受けることのデメリットはありますか?

A: 特に有りません。劣化診断時に特定の資材メーカーに調査協力を得たとしても、そのメーカーに発注するとは限りません。メーカー指定は、管理組合様の要望の無い限り行ないません。メーカー指定を行なうと競争原理が働かずに単価が高くなり得ます。
設計仕様書では商品名をいれても「同等品」という記載をします。

メーカーは営業経費で調査報告することが通例のため管理組合からはメーカーに対して調査費用を別途支払うこともありません。

Q5.バルコニーは全戸調査するのですか?

A: 要望条件が無い限り全戸は行ないません。アンケート調査を行い典型的な劣化パターンを把握いたします。その上で協力住戸の幾つかのバルコニーおよびルーフバルコニーを調査させていただきます。

漏水などが起きている住戸があればそちらも調査します。


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